Подводные камни ипотечного кредита
Даже тем, чьи доходы явно не успевают за ростом цен на недвижимость. С другой стороны, подводных камней и сложностей здесь тоже хватает.
Доходы и поручители
Если вы работаете на предприятии, где ваша официальная зарплата равняется 580 гривнам, бухгалтерия может не выдать справку о вашем реальном заработке. Хотя автору статьи повезло: и при первой покупке, и при второй справки мне выдали.
В первом случае -зарплата была "белая", но я получила справку в конце декабря и тут же уволилась, а квартиру купила в начале марта. Но не без помощи агентства, которое якобы выступило за меня поручителем. За услуги я заплатила 300 долларов. Во второй раз у меня была уже кредитная история, но - "черная зарплата". К счастью, финансовый директор пошел мне навстречу, и мне выдали справку с моей реальной зарплатой, которая была в 8 раз выше того, что я получала официально.
Сейчас многие банки не хотят рисковать и чаще всего не рассматривают неофициальную часть ваших доходов. Так что придется искать банк, который рассматривает у заемщиков как официальную, так и неофициальную зарплату и дополнительные неофициальные доходы.
Если заработная плата не достаточно высокая, женщина не замужем, или у мужчины - слишком большая ответственность (семья, дети), банк может потребовать поручителя - человека, который готов взять на себя обязательства по выплате кредита, на случай, если заемщик не сможет платить кредит по определенным причинам. На поиски поручителя и оформление документов уйдет немало времени.
Сроки и перспективы
Банк может выдать кредит не на 20-30 лет, как вы рассчитывали, а на 10-15. С одной стороны, это уменьшает сумму переплаты за квартиру, но, с другой, - несколько лет придется работать на свою квартиру, брать дополнительную работу и считать каждую копейку.
Вы можете взять кредит, например, под 12% а через год изменится экономическая ситуация в стране, и банки уменьшат проценты. Как это случилось со мной - я плачу кредит под 14,5%. И придется выплачивать проценты, оговоренные в договоре. Да, в договоре банки указывают возможность пересмотра процентов через 1-2 года, но, по заверению работников банков, этот пункт указывается для того, чтобы повысить процентную ставку, а не понизить.
Несмотря на то, что мы живем в Украине, покупка и продажа недвижимости осуществляется в долларах. И хорошо, если через год курс доллара упадет. Кстати, даже если и на несколько пунктов, - заемщику это выгодно.
К примеру, моя первая выплата в марте 2005 года составила 425 долларов или 2287 гривен, а уже через месяц, когда доллар упал 422 доллара или 2110 гривен. Но если курс доллара поднимется, а заработную плату вы будете получать в гривнах, придется "выбрасывать" несколько сотен из своей кровной зарплаты. Кстати, платить придется больше и перед Новым годом, когда курс доллара традиционно поднимается.
Банк, рассматривая заявление, соглашается выдать не просто деньги, а проценты в деньгах от стоимости квартиры. Ее стоимость оценивают банковские эксперты, и, как показывает практика, оценивают несколько ниже, чем она стоит на рынке. И потому нужно иметь несколько сотен и даже тысяч долларов в запасе. Например, рыночная цена -85 000, а банк оценил квартиру в 77 000 и готов выдать кредит - 80% от стоимости квартиры. При 85 000 это будет - 68 000, а при 77 000 -61 600.
Дополнительные расходы
Покупая квартиру, нужно учитывать, что помимо погашения кредита и процентов предстоит заплатить немалую сумму на покупку квартиры и оформления кредита. Итак, за что и сколько предстоит платить.
- 5% от стоимости квартиры - агентству по недвижимости за поиски квартиры, проверки ее ликвидности и безопасности, помощь во взаимодействии с банком.
- 1% - от стоимости квартиры - в пенсионный фонд
- 1-2% - за открытие банковского счета и банковские операции при оформлении и выдачи кредита.
- 0,5 -1% за страхование недвижимости от стоимости квартиры.
- 0,1% от оценочной стоимости недвижимости - госпошлина при покупке квартиры
Итак, если стоимость квартиры -90 000 дополнительные расходы составят:
- Агентству по недвижимости - 4500 долларов
- Пенсионный фонд - 900 долларов
- Открытие банковского счета и обслуживание банка -900-1800 долларов
- Страхование - 450-900 долларов
- Госпошлина при покупке квартиры - 90 долларов
Итого: 5990 долларов
Кроме того:
- Оценка стоимости квартиры и проверка ее состояния банком (при покупке квартиры в банк - это обязательное условие) - 250-300 гривен
- Нотариальные услуги - в соответствие с индивидуальными тарифами частных нотариусов - около 200-300 гривен.
- Cтоимость справок в БТИ (Бюро технической информации) -от 30 до 100 в зависимости от сроков.
- Справка-выписка из единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества -30-50 гривен.
Итого: 510-750 гривен
Если перед покупкой квартиры вы продаете другую квартиру, вам придется заплатить госпошлину -1% от стоимости квартиры.
А, значит, нужно будет иметь дополнительные средства -300-500 долларов.
Кроме того, нужно учитывать, что при покупке квартиры в кредит, вам придется быть законопослушным и платить по всем счетам официально.
